🌒 Immobilier Neuf Pinel Les Villes À Éviter

L’état du marché immobilier neuf en 2022 L’évolution de la demande Les confinements successifs ont entrainé une évolution des critères de recherches des investisseurs, qui s’observe encore aujourd’hui. Les acheteurs ont tout d’abord fui les grandes villes pour se diriger massivement vers les petites et moyennes communes. Les biens les plus recherchés sont des maisons avec des espaces extérieurs. La présence d’un jardin, d’une terrasse ou d’un balcon est en effet devenue indispensable pour la majorité des investisseurs. De plus, le développement rapide du télétravail a poussé les acquéreurs à rechercher des maisons plus spacieuses. En 2022, la demande est de retour dans les grandes villes. Cependant, les biens avec des espaces extérieurs sont toujours largement privilégiés. Cette situation peut apporter certains avantages, notamment pour les investisseurs locatifs neufs. En effet, ce type de bien peut correspondre aux critères d’éligibilité du dispositif Pinel+, qui permet d’éviter la baisse des incitations fiscales de la loi Pinel en 2023 et 2024. L’augmentation des prix L’année 2021 a été marquée par une pénurie de biens neufs, qui s’explique en partie par les tensions liées à la crise sanitaire. Les permis de construire étaient peu nombreux, ce qui a entrainé un fort déséquilibre entre l’offre et la demande. La multiplication des permis de construire en 2022 devait permettre de rééquilibrer le marché et de freiner la hausse des prix. Cependant, de nouveaux enjeux influencent les prix des logements neufs, qui continuent d’augmenter. Parmi eux, on peut notamment citer L’augmentation des prix des matériaux et des carburants, notamment causée par le conflit entre la Russie et l’Ukraine, entraine une hausse du coût des constructions. Les exigences environnementales de la RE2020 entrainent également une augmentation du coût des constructions. La demande de biens neufs est toujours supérieure à l’offre, ce qui favorise la hausse des prix de vente. L’augmentation des taux d’intérêt Les tensions sur le marché immobilier ont entrainé une baisse historique des taux d’intérêt en 2021. Ce phénomène a grandement participé au déséquilibre entre l’offre et la demande, en rendant les crédits immobiliers particulièrement accessibles. Il n’est donc pas surprenant de constater une augmentation progressive des taux d’intérêt depuis le début de l’année 2022. Ces évolutions représentent des enjeux majeurs pour le marché immobilier, aussi bien dans le neuf que dans l’ancien. Les conditions d’obtention de crédits immobiliers Le Haut Conseil de Stabilité Financière a publié des directives précises, qui visent à durcir les conditions d’attribution des emprunts. Celles-ci ne concernent donc pas uniquement les taux d’intérêt. Ces mesures semblent avoir deux objectifs principaux. Le premier est de lutter contre le surendettement, en réduisant les sommes que les investisseurs seront capables d’emprunter. Le second est de réduire le volume de la demande, afin de rééquilibrer le marché. La limitation du taux d’endettement maximal est l’un des critères majeurs de cette année 2022. Les emprunteurs ne peuvent ainsi plus dépasser les 35%. Les ménages aux revenus modestes et les personnes dites fragiles » rencontrent de ce fait des difficultés importantes pour emprunter, car ce taux doit inclure l’assurance emprunteur. En outre, la période de remboursement maximale est quant à elle fixée à 25 ans. Dans certains cas, les acquéreurs peuvent bénéficier de deux ans de plus, notamment pour Un investissement en VEFA. Un investissement ancien avec des travaux de rénovation qui représentent plus d’un quart du prix du bien. Enfin, le dernier critère notable est le taux d’usure, qui a largement diminué en 2022. Il correspond au taux maximum que les établissements bancaires peuvent appliquer lorsqu’ils accordent un prêt. Ce taux intervient dans tous les types d’emprunts, que ce soit immobilier ou autre. Le durcissement des conditions d’obtention de crédits entraine inévitablement la baisse de la demande. Les acquéreurs sont de moins en moins nombreux à se voir accorder leur prêt, ce qui les rend dans l’incapacité de finaliser leur investissement immobilier. Les avantages d’investir dans un bien immobilier neuf en 2022 Malgré le marché tendu, l’investissement immobilier neuf n’est pas impossible à réaliser. Il s’agit toujours d’une opération riche d’opportunités, grâce à ses nombreux avantages. Un patrimoine immobilier durable et qualitatif. La RE2020 fixe en effet des normes exigeantes qui rendent les logements plus chers à construire. Cependant, celles-ci présentent des avantages majeurs pour les investisseurs. L’optimisation des performances énergétiques permet en effet de réduire le montant des factures, tout en améliorant son confort. La qualité de l’isolation et de la ventilation entraine une baisse considérable de la consommation de chauffage et de climatisation. Elle permet également de résister aux canicules de plus en plus sévères. Des avantages financiers La rentabilité est un avantage financier que l’on observe plus souvent dans le neuf plus que dans l’ancien. Cela s’explique essentiellement par la réforme des DPE, qui vise à interdire la location des logements anciens aux performances énergétiques trop mauvaises. Les biens classés G seront ne seront plus éligibles à la location en 2023, suivis des biens classés F en 2028 et E en 2034. Les propriétaires-bailleurs pourront donc louer leurs biens neufs en toute tranquillité, sans s’inquiéter de devoir réaliser des travaux de rénovation coûteux. Des réductions d’impôts Certains dispositifs de défiscalisation permettent aux investisseurs en immobilier neuf de réduire leurs impôts. C’est notamment le cas du dispositif Pinel et Pinel +, ainsi que du LMNP. Pour rappel, la loi Pinel permet aux investisseurs locatifs neufs de déduire de leurs impôts une partie du prix de leur bien. En louant pendant 6, 9, ou 12 ans, il est possible de défiscaliser 12%, 18% ou 21%. Le Pinel+ permet quant à lui de conserver ces taux en 2023 ou 2024, même si la réforme Pinel 2021 prévoit une réduction progressive de ces derniers. Le respect des normes de la RE2020 font partie des critères principaux d’éligibilité au Pinel+. En outre, le dispositif LMNP permet aux investisseurs de générer des revenus locatifs non imposables, grâce à la location meublée. Les résidences de services neuves présentent plusieurs avantages. Les propriétaires peuvent notamment récupérer la TVA 20%, ce qui rend l’opération particulièrement avantageuse. De plus, il est possible de bénéficier d’un service de gestion locative. Que conclure du marché de l’immobilier neuf en 2022 ? En 2022, les investissements immobiliers sont plus compliqués à réaliser qu’en 2021, car les crédits sont moins accessibles. Les taux fluctuent toutes les deux semaines environ, ce qui rend leur évolution difficile à prévoir. De ce fait, les professionnels de l’immobilier et du secteur bancaire exercent leur activité pratiquement au jour le jour. Cependant, l’immobilier neuf reste un placement financier particulièrement avantageux, aussi bien pour le présent que pour l’avenir. Construire un patrimoine immobilier de qualité est en effet un atout incontestable et intemporel, c’est pourquoi les Français chercheront toujours à concrétiser leurs acquisitions.

Lautre objectif du dispositif de défiscalisation Pinel est aussi de renouveler le parc immobilier locatif, avec des appartements ou des maisons, destinés à la location, répondant à des critères de performance énergétique stricts. Selon le type d’acquisition, les exigences pour investir en loi Pinel varient. Pour un logement neuf ou en VEFA (vente en l’état futur Qu'est-ce qu'un investissement Pinel ?Ce que l'on appelle couramment un investissement Pinel, ou même un Pinel » est le fait de profiter des mis en place spécifiquement dans le cadre de la loi Pinel. Il s'agit de bénéficier d'une réduction de son impôt sur le revenu à condition de réaliser un investissement en , qui réponde aux critères conditions de cette réduction d'impôts dépendent de la date à laquelle l'investissement a été réalisé, puisque la loi Pinel a évolué au cours du temps. Il existe d'autres dispositifs de défiscalisation immobilière. Pour les connaître, vous pouvez consulter notre article dédié ou bien notre guide pour payer moins d'impôts qui répertorie tous les dispositifs de réductions d'impôts qu'ils soient financiers ou immobiliers !Quels sont les avantages de la loi Pinel ?La loi Pinel permet donc de réduire ses impôts, dans la limite de et par personne, et de 5 500€ par mètre carré de surface habitable, sous réserve de compatibilité avec le plafonnement global des avantages fiscal fonctionne via les taux de réduction d'impôts suivants Pour un engagement de location pendant 6 ans Période de locationTauxRépartition de la réduction d'impôtLes 6 premières années12%2% par anDe la 6ème à la 9ème année1ère prolongation6%2% par anDe la 9ème à la 12ème année2nd prolongation3%1% par anPour un engagement de location pendant 9 ans Période de locationTauxRépartition de la réduction d'impôtLes 9 premières années18%2% par anDe la 9ème à la 12ème annéeProlongation de 3ans3%1% par anDe plus, il est souvent possible d'investir en Pinel sans apport, ce qui fait figure d'exception dans le paysage des investissements immobiliers. Enfin, comme tout placement et notamment dans l'immobilier, le Pinel offre des perspectives de plus-value à la revente, ou bien de placement perçu comme sûr ».Qu'est-ce qui change au 1er janvier 2023 ?Il a été décidé en novembre 2020 de prolonger le dispositif Pinel jusqu'au 31 décembre 2024, contre le 31 décembre 2021 comme initialement prévu par la loi éponyme. Or, pour les effet, il est prévu de auquel le recours à ce dispositif donne droit. Toutefois, certains cas spécifiques sont à l'étude, qui devraient permettre de conserver la réduction d'impôts actuelle on parle alors du dispositif Pinel+ ou Super Pinel. Les critères de sélection pourraient être les logements les moins énergivores, les plus respectueux de l'environnement, situés dans des zones priorisées par la ville et respectant les critères issus du rapport de la mission sur la qualité du de connaître les changements de la loi Pinel qui seront en vigueur dans les prochaines années, rendez-vous sur notre article sur le le Pinel a-t-il mauvaise presse ?Il n'est pas rare de tomber sur des commentaires d'internautes très remontés contre le , allant parfois jusqu'à le qualifier d'arnaque. Qui sont ces particuliers, et pourquoi lancent-ils de telles accusations ?Comme vous pourrez le constater plus en détails dans les paragraphes qui suivent, le dispositif Pinel, comme tout investissement, comporte des risques. Les investisseurs les moins prudents et les moins informés ont donc parfois été confrontés à de mauvaises surprises promoteurs immobiliers douteux, livraison des biens retardée, délai dépassé pour profiter de la réduction d'impôts, impossibilité de louer le bien, etc. La mise en place du veut réduire les risques de non-satisfaction en augmentant la qualité des logements ne pas tomber dans cet écueil, nous vous recommandons de vous familiariser avec les points d'attention, mais aussi de vous faire conseiller par un spécialiste à chacune des étapes de ce projet de long-terme. Un saura vous accompagner tout au long de ce grand projet, et vous faire profiter des services des experts de chaque domaine immobilier, courtier, etc.Les pièges comment les contourner ?Globalement, une opération immobilière, surtout si elle a pour but la réduction d'impôts, est très longue et complexe. Afin d'estimer l'ensemble des risques et comment les contourner au mieux, le . Expert Impôts a toutefois sélectionné pour vous les pièges » les plus courants; et voici comment les éviter Prendre en compte les coûts additionnelsLe dispositif vous donne certes droit à des réductions de votre impôt sur le revenu. Toutefois, une analyse approfondie de votre situation patrimoniale est nécessaire afin de déterminer dans quelle mesure vous pourrez bénéficier de ces plus, les réductions d'impôts avérées sont à mettre en perspective avec les coûts qui seront associés à votre projet Pinel. En effet, à partir du moment où vous deviendrez propriétaire de votre bien en immobilier locatif et en collecterez les loyers, vous générerez des . Les impôts et prélèvements sociaux associés ne sont en général pas présentés par les promoteurs immobiliers dans les coûts associés au projet. Demander à votre conseiller en gestion de patrimoine de les prendre en compte permettra d'éviter les mauvaises surprises…Investir dans une ville où le marché locatif est dynamiqueLa plupart des projets Pinel dont les investisseurs ne sont pas satisfaits concernent des biens qui ont été difficiles à louer à la suite de leur acquisition. En effet, pour que le projet soit un succès, la ville dans laquelle le bien est acquis doit présenter une . On parle de tension locative. Si ce n'est pas le cas, vous serez confrontée à de grandes difficultés au moment de louer votre si vous ne trouvez pas de locataire sous 12 mois, vous ne serez plus éligible à la réduction d'impôts. De plus, vous ne percevrez pas de loyers et vous ne pourrez pas financer de cette façon le coût du prêt bancaire. C'est donc double peine…Ainsi, comme pour tout investissement immobilier, et encore plus dans l'immobilier locatif, il est conseillé d'être attentif aux critères suivants de la ville ou région étudier l'économie locale voire régionale d'où provient la richesse, y a-t-il une industrie prépondérante, et si oui est-elle pérenne ? On pense notamment au tourisme qui a souffert de la crise sanitaire COVID-19, impactant la demande locative dans les villes les plus touristiques de France à proximité du bien est-il bien desservi transports en commun, accessibilité, proximité avec une autoroute, un aéroport, etc ? Permet-il un accès rapide aux écoles, crèches, universités, services de santé et hôpitaux ? la ville attire-t-elle des habitants chaque année, dont des locataires en quête d'un logement ? Est-elle équipée d'installations culturelles et sportives, située dans une zone climatique agréable ? Le taux de résidences secondaires peut notamment être un bon indicateur de la qualité de vie d'une pas surestimer la valeur du bien dans le tempsLes taux de rendement bruts des investissements de type résidentiel ou locatif sont en général compris entre 2,5% et 5,5%.Ceci dit, le dispositif Pinel est à part, et il serait incorrect de prévoir un taux de rendement comparable à celui d'un investissement sans avantage fiscal. En effet, dans la mesure où le dispositif Pinel permet déjà de réaliser des gains à travers la réduction de ses impôts, le prix des logements est bien souvent gonflé. Ainsi, un logement éligible au dispositif Pinel se vendra plus cher au mètre carré qu'un logement non éligible. L'acheteur reste toutefois gagnant la plupart du temps. Mais pour s'en assurer, il est conseillé de se faire accompagner par des experts du métier, qui ont l'habitude de .Il faut donc prévoir qu'il n'y aura pas ou peu de plus-value à la revente. Notamment si vous choisissez de revendre votre bien à la suite immédiate de la période d'engagement de location 6 ou 9 ans. En effet, les logements Pinel sont des logements neufs, construits dans des immeubles. Plusieurs logements similaires sont donc disponibles à la location en même temps une fois la construction terminée, et à la vente également, puisque les durées de location sont les mêmes pour tout le monde. Ainsi, l'effet produit sur le marché est de baisser les prix de l'immobilier, l'offre étant donc généralement supérieure à la est donc important d'avoir ces éléments en tête au moment d'investir dans un dispositif Pinel, et de prévoir une stratégie adaptée à vos objectifs revenus fonciers, plus-value, placement de long-terme, etc.Vérifier la surface habitable à la livraison du bienLa surface est l', qu'on parle de surface habitable, de surface loi Carrez, ou de biens Pinel se fait sur plans, étant donné que ce sont des logements neufs qui sont proposés à la vente; et donc impossibles à visiter au moment de l'acte de vente. Dans ce contexte, il est recommandé de vérifier qu'à la livraison du logement, ce dernier corresponde bien à ce qui avait été convenu au moment de l'achat. Et l'élément le plus important à contrôler est bien entendu la surface. Faire appel à un expert géomètre qui vous fournira un relevé de surface vous assurera que le bien livré correspond bien au montant que vous aurez dépensé pour l' effet, certains investisseurs ont déjà à regrets constaté que leur logement était plus petit que prévu des années après la livraison, au moment de la revente. Dans ce cas, il n'est généralement pas possible d'obtenir réparation. Et cela peut car le logement ne pourra pas être valorisé à la hauteur des espérances du propriétaire, ni du montant familiariser avec les risques liés au projetComme tout projet immobilier, investir en Pinel comporte des risques. On pense notamment aux délais de livraison ou aux défauts de production, qui sont liés à la construction des logements. permettra d'éviter de mauvaises surprises et de s'engager auprès d'une entité plus, comme déjà mentionné dans cet article, la réduction d'impôts offerte par le Pinel est conditionnée par la mise en location du logement. Il faut donc à trouver un locataire, les périodes sans locataire et les petits travaux de rafraichissements entre deux occupations. De même, la loi Pinel définit des critères précis pour la location des logements. Ainsi, vos occupants seront des personnes à revenus réduits étudiants, jeunes actifs. Cette typologie de locataires est à prendre en compte car elle présente un risque d'impayés ou de retards de paiement plus important que des cadres supérieurs par vos revenus locatifs seront limités et encadrés par le plafonnement des pas se précipiterPour terminer cet article, nous jugeons bon de rappeler que ce type de projet est à planifier sur environ 6 mois. Pour , il est nécessaire de chercher à et/ou à à toutes les étapes du processus choix de la localisation, choix du promoteur immobilier et du programme, mise en relation avec un courtier pour obtenir le meilleur taux d'emprunt possible, etc. .

LesVilles à éviter Pour Bien Investir En Pinel, Location Pinel Nice ou Carte De Zonage Loi Pinel Dans certains cas la darmanin il est toujours déclaration que j’ai déjà patrimoniaux et vos retraites partie de l’impôt dans la pierre et bâtir sereinement son patrimoine à long terme.

Publié le 13 oct. 2016 à 1645Stimulé par des taux au plus bas, l’investissement locatif privé dans le neuf ou assimilé, sous le régime dit Pinel », connaît un franc succès. L’attrait fiscal de ce dispositif, qui vient d’être prorogé d’un an, jusqu’au 31 décembre 2017, dans le projet de loi de finances pour 2017, ne doit toutefois pas masquer les règles de prudence à observer avant d’ communes à risqueComme pour tout placement immobilier, la qualité de l’emplacement et l’état réel de la demande locative sont essentiels. Toutes les villes n’offrent pas les mêmes perspectives de rentabilité. Le Laboratoire de l’immobilier, spécialiste de la sélection de programmes neufs, a publié la liste des 64 communes éligibles au dispositif Pinel, où des risques locatifs peuvent actuellement se présenter. Certaines sont à éviter, d’autres à surveiller voir ci-contre. Pour établir cette liste, l’organisme a croisé plusieurs critères quantitatifs et qualitatifs. Nous mettons en garde les investisseurs contre la multiplication des agréments préfectoraux, qui ont permis notamment à certaines communes classées en zone B1 et B2 de bénéficier du dispositif Pinel, alerte le Laboratoire de l’immobilier. En effet, toutes ces communes ne présentent pas les signes habituels d’une pénurie de logements tels qu’un faible taux de vacance, une forte évolution du nombre de ménages ou encore une faible activité de construction. Certaines, au contraire, disposent d’une offre de logements abondante, voire excessive. »Une liste de principes de précaution »L’expert incite à la prudence sur des villes des zones B1 17 agglomérations et B2 47, qu’il qualifie de marchés sous-tendus, et donc à risque… » La liste fait aussi office de principes de précaution pour des investisseurs peu avertis et motivés par la réduction d’impôt », explique Franck Vignaud, responsable du Laboratoire de l’ groupe des villes à éviter » combine différents points noirs comme un taux de vacance élevé entre 9 % et 20 % contre 7,7 %, en moyenne, en France, une évolution démographique défavorable et un rythme de construction de logements neufs soutenu ou qui s’accélère. Toutes les villes étiquetées à éviter » ne sont pas forcément les plus mal notées sur tous les critères. Par exemple, Le Mans affiche un taux de vacance relativement correct de 9,1 % la moyenne est à 7,7 %, un ratio nombre de nouveaux ménages/nombre de nouveaux logements de 1,54 % un marché correctement alimenté » avoisine un ratio de 1,1 %. Mais dans cette ville, l’évolution démographique est négative –1,3 % entre 1999 et 2013 et l’activité de constructions neuves autorisations et mises en chantier reste sites les plus prometteursOù trouver les meilleures opportunités Pinel », qui allient opération de qualité, emplacement attrayant, prix d’achat raisonnable et marché locatif sain ? Pour Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’immobilier, il faut miser sur les périphéries des métropoles dynamiques. En banlieue parisienne, on s’intéressera aux villes desservies par le Grand Paris Express, surtout en deuxième couronne, comme Argenteuil, Cergy 95, Quincy-sous-Sénart, Massy 91, Chelles, Melun 77. En petite couronne, globalement trop chère, on peut toutefois viser Aubervilliers 93 et Champigny-sur-Marne 94. En région, au lieu du cœur de Bordeaux, Toulouse et Nantes, en vogue auprès des investisseurs, on préférera leur proximité, soit, respectivement, Mérignac, Villenave-d’Ornon 33, Colomiers, Cugnaux, Saint- Orens-de-Gameville, Tournefeuille 31, Saint-Herblain et Rezé 44.De même, Le Havre enregistre un taux de vacance de 9,3 %, mais pèche par son ratio nouveaux ménages/nouveaux logements, de 3,96 %, et une forte activité de constructions neuves alors que la population s’effondre évolution démographique de –9,9 % entre 1999 et 2013. A Saint-Etienne, le taux de vacance est en revanche très élevé 11,7 %, le ratio nouveaux ménages/nouveaux logements, correct, de 1,31 %, mais la population est en recul –4,5 % entre 1999 et 2013 tandis que la ville continue à enregistrer un rythme de constructions neuves villes, pourtant mieux-disantes sur les critères précités elles figurent dans une fourchette comprise entre 7,7 % et 14,3 % du point de vue du taux de vacance, ne réunissent néanmoins pas assez de qualités pour être recommandées aux investisseurs. Elles sont alors classées comme Perpignan ou Angers dans la catégorie à surveiller ».Analyse fineConcernant la liste de 64 communes, Franck Vignaud apporte la nuance suivante Ces recommandations prévalent à l’échelle de l’agglomération, mais une petite opération bien placée en hypercentre produit rare… peut s’avérer pertinente même sur un marché détendu ; ce type d’investissement nécessite toutefois une analyse plus fine et une bonne connaissance du marché immobilier, souvent réservées aux investisseurs les plus expérimentés. »Au demeurant, rassure le spécialiste, le zonage Pinel est cohérent dans son ensemble ». Les indicateurs des agglomérations qui figurent dans les zones A bis et A, les plus tendues, confirment la persistance d’un manque de logements. Il n’y a donc pas d’alerte à émettre sur ces territoires, mais la contrepartie de cette tension sur l’offre est un niveau de prix élevé et un rendement locatif souvent modeste », analyse Franck le zonage PinelLe Pinel ne s’applique pas à tout le territoire. Il est réservé aux logements situés dans des communes répertoriées dans des zones géographiques où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande. Par exemple, la zone A bis, dans laquelle le plafond de loyer est le plus élevé, correspond à Paris et à certaines communes chères de la banlieue parisienne, dans les Yvelines, les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’oise. Le régime Pinel ne s’applique pas dans la zone C ni, sauf agrément du préfet de région, dans la zone B2. Attention, les plafonds de loyer décrits ci-dessus peuvent être ajustés à la baisse par le préfet selon l’état du marché locatif local. Pour les baux conclus en 2016, les plafonds de loyers sont les suivants . Zone A bis 16,83 euros/m2/mois. Zone A 12,50 euros/m2/mois. Zone B1 10,07 euros/m2/mois. Zone B2 8,75 euros/m2 et par mode d’emploiLe dispositif Pinel, favorisant l’investissement locatif dans le neuf, donne la liberté de s’engager à louer pour six, neuf ou douze ans, en contrepartie de réductions d’impôt supplémentaires et proportionnelles 12 %, 18 % ou 21 % 23 %, 29 % ou 32 % outre-mer. Second atout il est permis de louer à sa famille, ascendants comme descendants. La réduction d’impôt s’applique aux investissements locatifs réalisés jusqu’au 31 décembre 2017. Attention, cet avantage fiscal est plafonné. La loi autorise un montant total d’investissement de euros par an - soit un réduction d’impôt maximale de euros étalée sur six ans, euros, sur neuf ans et euros sur douze ans - avec deux opérations au maximum et un prix au mètre carré plafonné à euros. En outre, vous devez vous engagez à louer le logement à un montant ne dépassant pas un certain plafond, variable selon la localisation du logement et à des locataires dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds.

LeLaboratoire de l’immobilier a dressé la liste de 64 agglomérations où il est déconseillé d’acheter un logement neuf pour le louer. menu abonnez-vous S'identifier Rechercher Argent Impôts Famille

Respecter les conditions d’investissement du dispositif Avant de se lancer dans un projet d’investissement immobilier en Pinel, il est primordial pour un propriétaire de bien se renseigner sur toutes les conditions d’éligibilité imposées par le dispositif. Concernant à la fois le propriétaire, le logement et le locataire, ces conditions doivent toutes être respectées pour que le projet d’investissement locatif soit bien validé par le service des impôts. Dans le cas où l’une des conditions ne serait pas remplie, alors le propriétaire ne pourrait pas bénéficier de la réduction d’impôt octroyée par le dispositif Pinel. Il pourrait même être amené à devoir rembourser l’avantage déjà perçu si l’une des conditions venait à ne pas être remplie au cours de la période d’engagement. Pour sécuriser son projet et être certain de prendre en compte toutes les conditions établies pour accéder au dispositif Pinel, un accompagnement professionnel peut être une solution à envisager. En se faisant épauler par un conseiller en gestion de patrimoine, puis par la suite par un gestionnaire locatif, un acquéreur sera assuré d’investir en Pinel l’esprit léger. Louer à un locataire éligible Lorsqu’un propriétaire souhaitant louer son bien en Pinel s’apprête à sélectionner un locataire, il se doit d’être très vigilant, sous peine de voir son projet de défiscalisation interrompu. En effet, l’accès à un logement Pinel est très réglementé. Ayant été mis en place, notamment, pour aider les foyers les plus modestes à se loger facilement dans les zones les plus tendues du territoire, plusieurs critères stricts sont à respecter concernant le choix de son ou de ses locataires. En savoir plus sur les zones éligibles au dispositif Pinel Au propriétaire donc de prendre le temps de demander toutes les garanties nécessaires pour pouvoir vérifier que la ou les personnes sélectionnées, sont bien éligibles au dispositif. Pour cela, il devra notamment vérifier que la personne est bien imposée en France, que son revenu fiscal de référence entre dans les plafonds de ressources définis par la loi Pinel, et qu’il compte bien occuper son logement en tant que résidence principale. Si les revenus du locataire ne sont pris en compte qu’au moment de la signature du bail, attention au critère concernant le fait de louer le logement en tant que résidence principale. Récemment, des propriétaires ont malheureusement perdu tout leur avantage fiscal normalement octroyé par le dispositif Pinel, car leur locataire ne vivait pas dans le logement. Pour ne pas avoir à surveiller leurs locataires tout au long de la durée du bail de location, et tout de même se prémunir de ce type d’écueil, les propriétaires-bailleurs peuvent se tourner vers les services d’une agence spécialisée dans la gestion locative. Rompus à l’exercice, ces spécialistes seront à même de gérer ce type de problématiques durant toute la période d’engagement de location liée au dispositif Pinel. Déterminer votre rentabilité Avant tout investissement immobilier, il est essentiel de prendre le temps de calculer la rentabilité qui sera celle de votre projet. Dans le cas où vous envisageriez d’acquérir un bien pour le louer, puis, à terme, le récupérer pour en faire votre logement, cette notion aura peu de poids dans vos décisions. En revanche, si l’investissement réalisé l’est uniquement dans le but d’acheter un bien immobilier neuf pour le louer, alors la rentabilité est à prendre en compte dès les prémices de votre projet pour vous orienter. Pour savoir si oui ou non, votre investissement en Pinel vous permettra de gagner de l’argent à travers le temps, vous pourrez alors commencer par calculer la rentabilité brute de votre investissement, puis, en tenant compte des charges qui vous incomberont, sa rentabilité nette. Tournant en moyenne autour des 2 ou 3 %, le calcul de la rentabilité brute potentielle de votre projet d’investissement pourra ainsi vous aider à prendre une décision quant à sa mise en œuvre. Si le résultat est en-deçà des pourcentages moyens évoqués, il faudra certainement revoir les contours de votre projet. Est-il intéressant d’investir en loi Pinel ? Bien qu’un investissement locatif Pinel puisse présenter certains risques, il reste, toutefois, assez intéressant. La réduction d’impôt La loi Pinel est une loi de défiscalisation qui vous permet de réduire votre impôt. Cette réduction va dépendre de votre durée d’engagement A lire nos conseils pour préparer sa déclaration fiscale Pinel. Développez votre patrimoine en louant à votre famille Depuis le 1er janvier 2015, il est possible de louer son bien Pinel à ses enfants ou à ses parents sans remettre en cause l’avantage fiscal. Pour ce faire, il y a quelques conditions à respecter En savoir plus sur la loi Pinel en location Préparez votre retraite en louant à vos enfants À la fin de votre période d’engagement, vous pourrez choisir, soit de revendre de votre bien et de profiter d’une plus-value, soit continuer à le louer et percevoir des loyers. Vous pourrez notamment le louer à vos enfants. Le dispositif Pinel contribue notamment à soutenir la solidarité entre les générations. A lire notre dossier Préparer sa retraite en investissant en loi Pinel Les avis négatifs les plus répandus sur la loi Pinel En matière de dispositif Pinel, certaines idées reçues ont la vie dure. Petit tour d’horizon de ces avis négatifs, pas toujours justifiés L’immobilier neuf est plus cher que l’ancien Un bien immobilier neuf affiche, en effet, un prix un plus élevé. Toutefois, il y a une très bonne explication à cela. Tout d’abord, la TVA. Lorsque vous achetez une bien neuf, dans la majorité des cas, la TVA est de 20 %. Pour un bien immobilier ancien, il n’y a pas de TVA à payer. Ensuite, bien souvent, un bien immobilier neuf est vendu avec une place de parking ou un garage. Un petit plus qui est compris dans le prix global de vente. Enfin, avec les nouvelles normes environnementales, les coûts de constructions sont plus élevés environ 10 %. Cela justifie les prix plus importants des bien neufs. Les vendeurs profitent des investisseurs On entend souvent dire que les promoteurs se font de l’argent sur le dos des acheteurs. Encore une idée reçue. Et pour éviter tout abus, un décret est entré en vigueur le 1er janvier 2020. Il plafonne à 10 % les honoraires des promoteurs à 10 % du prix de revient d’un logement. Perte d’argent à la revente Bien souvent, les logements Pinel sont proches les uns des autres, voir se trouvent dans des immeubles entièrement consacrés à l’investissement locatif. Ils sont généralement achetés au même moment, loués sur les mêmes durées et revendus à la même période. Conséquence, les prix ont tendance à être tirés vers le bas. Cependant, il est possible d’éviter cela. Avant de vendre, renseigner vous sur les biens en vente autour du vôtre. S’ils sont nombreux, il peut être judicieux d’attendre un peu que ce chiffre diminue et ainsi ne pas perdre d’argent.

Lesexperts du Laboratoire de l'immobilier alertent de nouveau les investisseurs qui seraient tentés d'acheter un logement neuf pour le mettre en location, en profitant des avantages fiscaux du L’investissement locatif représente une bonne opportunité lorsque celui-ci est bien étudié et préparé. Les taux d’intérêt avantageux qu’offrent les banques françaises aujourd’hui, et le dynamisme que connaissent certaines villes de l’hexagone, sont des facteurs qui encouragent les investisseurs. Toutefois, il faut connaître les pièges à éviter, afin de réussir son investissement locatif. Piège 1 Investir pour les avantages fiscaux En France, l’investissement immobilier présente de nombreux avantages fiscaux. Ces derniers varient en fonction du type de location meublé ou vide. Par exemple, la loi Pinel, permet aux propriétaires éligibles de bénéficier d’une réduction de 12 à 21% d’impôts. Ce dispositif a d’ailleurs été prorogé jusqu’au 31 décembre 2022. De 2023 à 2024, les avantages fiscaux de ce dispositif seront revus progressivement à la baisse. Souvent, les dispositifs s’appliquent à des biens immobiliers neufs. Cela n’est pas nécessairement avantageux pour plusieurs raisons, notamment le prix au mètre carré qui est plus onéreux et la plus-value qui est plus faible qui rendent la rentabilité moins intéressante. Quant à l’emplacement du bien, il est souvent moins stratégique que l’immobilier ancien. Cela peut avoir un impact sur la location et la revente du bien, qui seront moins avantageux. Pour une location meublée, on entend généralement parler de la location meublée non professionnelle, ou LMNP. C’est un dispositif qui permet d’être exonéré des impôts, si les revenus ne dépassent pas 23 000 €, ou ne représentent pas plus de 50% des revenus globaux. Cela permet à l’acheteur d’avoir plus de liberté dans le choix de son investissement en fait, il peut choisir d’investir dans le neuf ou l’ancien, peut choisir la ville qu’il préfère, et n’a pas besoin de s’engager sur une durée spécifique. En effet, de nouvelles lois peuvent entrer en vigueur, et d’autres peuvent prendre fin. Il est important de bien se renseigner. Piège 2 Négliger l’importance de la localisation d’un bien La règle d’or est de ne jamais investir dans un bien que l’on n’est pas certain de pouvoir louer dans de bonnes conditions. Car un bien mal loué – c’est-à-dire à un prix inférieur à celui planifié ou loué par intermittence – plombera immanquablement son plan de rentabilité. Or, la localisation est le principal déterminant du potentiel locatif d’un appartement. Mieux vaut donc délaisser les offres proposant certes un prix au m² moins élevé, mais dans des quartiers périphériques ou peu dynamiques, pour se concentrer sur des quartiers porteurs. L’appartement doit se trouver à proximité de générateurs » de dynamisme tels que des commerces, de services médicaux, des écoles, une Université, un centre de recherche, un quartier d’affaires, etc. A défaut d’occuper une position de centralité, il doit être très bien desservi par les transports en commun. L’investisseur doit également veiller à la qualité de l’environnement direct de l’appartement population, nuisances sonores, projets urbains éventuels… Des outils permettent d’évaluer la demande locative d’un quartier à un moment donné, tel que l’Indicateur de Tension Immobilière ITI mis en place par Piège 3 Se fier uniquement au rendement locatif pour investir Le rendement locatif est le rapport entre le prix d’achat d’un bien et le revenu gagné grâce à la location de celui-ci. En France, le rendement locatif moyen se situe entre 2 et 7% selon la région. En effet, il existe de réels écarts entre les différentes villes. D’ailleurs, il est préférable de parler de rentabilité nette prise en compte de toutes les charges plutôt que de rentabilité brute. Il est important de comprendre qu’un rendement locatif élevé n’entraîne pas forcément une absence de vacance locative. Dans des villes comme Bourges, Limoges, Brest, où le dynamisme est faible, il y a un risque d’avoir un logement inoccupé. En d’autres termes, le propriétaire du bien immobilier ne perçoit pas de loyers et fait donc face à une baisse de rentabilité. Au contraire, investir dans des villes à rentabilité modérée comme Paris, Bordeaux, Lyon ou Marseille permet à l’investisseur de diminuer ses risques. Dans ces villes, la vacance locative est bien plus faible et permet à l’acheteur de recevoir un revenu immobilier intéressant. Piège 4 Acheter à un particulier pour faire des économies Il existe de nombreuses plateformes qui mettent en avant l’achat immobilier entre particuliers. Et certains investisseurs se tournent vers cette solution pour faire des économies sur leur achat immobilier. Toutefois, les particuliers sur-estiment souvent le prix de leur bien. Ils ne prennent en effet pas forcément en compte les tendances de prix du marché immobilier. De plus, un surplus peut parfois être ajouté, qui représente les honoraires qui auraient été versés à une agence. En passant par une agence, l’investisseur peut recevoir un accompagnement professionnel de qualité et avoir accès à un plus grand nombre de biens. Étonnamment, le prix d’un bien indiqué par une agence peut être inférieur à celui d’un particulier. Si votre investissement rentre dans le cadre d’une location meublée non professionnelle LMNP, les frais d’agences sont déductibles. Piège 5 Investir cash Le financement de l’investissement est une étape de la transaction immobilière qui est délicate. En général, un acheteur a recours à un établissement bancaire afin d’obtenir un emprunt ou un crédit immobilier. Toutefois, cela peut être compliqué, selon la situation de l’investisseur. Dans ce cas, ce dernier peut acheter son bien immobilier grâce à son apport personnel uniquement ou en cash. Il est conseillé d’opter pour cette solution uniquement lorsque c’est nécessaire. Aujourd’hui, même avec des taux qui s’élèvent à cause de la conjoncture inflationniste, il est préférable de construire un dossier solide auprès d’une banque qui prête aux expatriés, afin d’obtenir un crédit immobilier sur 20 ans maximum pour les non-résidents. Sachez aussi qu’il est recommandé de faire appel à un courtier pour favoriser ses chances d’octroi de crédit bancaire. Piège 6 Toujours attendre “une meilleure opportunité” La décision d’achat immobilier peut sembler complexe tout investisseur espère trouver l’opportunité parfaite. Mais, trop attendre peut aussi être risqué. En France, le marché est dynamique et évolue très rapidement. Et évidemment, les prix suivent la tendance haussière du marché. Un investisseur doit pouvoir saisir une opportunité lorsqu’elle se présente. Au lieu d’attendre une “meilleure opportunité”, un acheteur doit être réaliste. Il est préférable de se baser sur les chiffres du marché au moment où il souhaite investir. En d’autres termes, si le prix au mètre carré, la rentabilité et les autres indicateurs du marché correspondent à son projet immobilier, il faut se lancer !

Ledispositif Pinel ne concerne que vous et le fisc. Aucun logement n’est conçu pour du Pinel, Duflot ou autre. C’est juste du marketing. Au contraire, ce qu’il vous faut c’est éviter les immeubles vendus comme étant des biens dédiés au Pinel. Pourquoi ? Car les prix seront plus hauts que le marché, et il vous sera très difficile de négocier.

Certaines villes de la zone C, où la demande locative est très faible, pourraient un jour devenir éligibles au dispositif Pinel. - Philippe Huguen - AFPLes experts du Laboratoire de l'immobilier alertent de nouveau les investisseurs qui seraient tentés d'acheter un logement neuf pour le mettre en location, en profitant des avantages fiscaux du dispositif Pinel. Selon eux, certaines villes sont à avoir dressé un premier bilan du nouveau dispositif Cosse dans l'immobilier ancien, le moment est venu de faire le point sur le Pinel, dont l'avantage fiscal séduit bon nombre de particuliers qui souhaitent investir dans le neuf. Le Laboratoire de l'immobilier et le courtier en crédit ont testé l'efficacité de ce dispositif de défiscalisation, et formulé des propositions pour éviter les si le Pinel permet de bénéficier de réductions d'impôt lors de l'achat d'un logement neuf, à condition de le louer pendant six, neuf ou douze ans à un prix inférieur au marché, l'emplacement du bien constitue un critère déterminant dans la réussite d'un tel projet. Il y a quelques mois, le Laboratoire de l'immobilier avait identifié une quarantaine de villes que les investisseurs feraient mieux d' elles figurent des communes situées en zone B2 où l'offre locative est élevée et la demande plus faible, des communes rendues éligibles au dispositif grâce à l'obtention par les mairies de dérogations villes de la zone C jugées à risqueMais depuis cette première alerte, les choses se sont corsées puisque les villes de la zone C la plus détendue de France où les locataires ne courent pas les rues peuvent elles aussi bénéficier de ces autorisations spéciales et devenir éligibles au Pinel, et ce depuis le 1er janvier experts indépendants ont ainsi passé au crible les villes les plus peuplées de cette zone où investir serait très risqué en cas de dérogation. Ils citent par exemple...Cliquez ici pour lire la suite- © -

^{Choisirson programme neuf à Castelnau-le-Lez. Le nombre d’habitants de la commune est en nette hausse depuis 5 ans, on y compte aujourd’hui plus de 22 000 habitants, avec un pourcentage légèrement supérieur des femmes par rapport aux hommes.Avec un taux d’évolution moyen annuel de la population à hauteur de 3,8 %, les promoteurs immobiliers}

La vente à un promoteur immobilier possède bien des avantages. Les propriétaires de terrains, de maisons ou d’immeubles sont donc nombreux à préférer cet acheteur aux particuliers. En effet, le prix proposé est en moyenne 40 % plus élevé. Pour autant, le vendeur doit être prêt à déjouer les pièges de ce type de vente. Nettement différente d’une transaction avec un particulier, des erreurs sont à éviter. Quelles sont-elles et comment se préparer ? De l’estimation du terrain à l’analyse des offres d’achat, un expert de la vente à un promoteur immobilier est préférable. ©Sergey Nazarov Sommaire

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